Comme son nom l’indique, sur un terrain non constructible, la construction y est interdite. Cela impacte, dans des proportions significatives, la valeur marchande du bien. C’est pourquoi il est judicieux de rendre un terrain constructible en tant que vendeur. Il s’agit également d’une démarche essentielle pour tout possesseur de terrains inconstructibles souhaitant réaliser un projet immobilier. Voici nos conseils pour vous aider dans cette démarche.
Pour quelles raisons un terrain n’est-il pas constructible ?
Deux critères, pouvant être cumulatif, rentre en compte dans la désignation d’une zone comme constructible ou non constructible.
Le premier est un critère technique : le terrain ne dispose pas d’un raccordement à l’eau potable ou au réseau d’assainissement. Il n’est pas raccordé au réseau électrique ou ne dispose pas d’une voie d’accès. En effet, le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) peut évaluer une parcelle non constructible en raison de son absence de desserte.
Le second critère est juridique : la parcelle doit répondre aux règles établies par le PLU. Le terrain peut être déclaré non constructible quand il est situé dans la délimitation de zones à risques naturels, d’effondrements de terrain ou d’inondations, risques technologiques, salubrité, etc. À noter qu’en mars 2014, la loi ALUR a été instaurée. Cette loi a rendu caducs les POS, c’est à dire le Plan d’Occupation des Sols, supplantés au fur et à mesure par le PLU, qui définissent l’utilisation des sols d’une commune en zones agricoles, zones à urbaniser et zones naturelles.
L’évaluation des parcelles se faisant au cas par cas, il est conseillé de demander une révision du PLU pour rendre un terrain constructible. C’est un changement absolument nécessaire pour obtenir un permis de construire.
À qui s’adresser pour rendre un terrain constructible ?
C’est la mairie locale, de la commune où se trouve le terrain, qu’il faut contacter pour solliciter une révision PLU et une modification du PLU pour changer la désignation du terrain non constructible en terrain constructible. La procédure effectuée par la mairie vise alors à s’assurer que le changement en zone constructible, ne représente pas un risque pour les futures habitations construites. Mais aussi que la commune préserve ses surfaces naturelles et forestières. Est également pris en compte le fait que le changement n’entraîne pas des diminutions des zones agricoles. Et pour finir, que la déclaration du terrain en zone constructible soit en conformité et en synergie avec les projets d’aménagement à long terme du territoire.
Quelles astuces pour rendre un terrain constructible ?
Argumentez votre volonté de rendre le terrain constructible de façon claire et pertinente. L’intérêt de cette modification ne doit pas être uniquement centré sur les bénéfices qu’en retirera le propriétaire, mais sur ceux qu’obtiendra la commune. Étudiez les projets de développements, obtenez le certificat d’urbanisme opérationnel qui indique les équipements publics actuels et futurs liés à la zone du terrain concerné. Montrez que votre projet n’est pas nuisible pour l’environnement. Argumentez précisément de quelle façon le terrain, une fois devenu constructible, sera une aubaine pour la commune. Ainsi, vous mettrez le plus de chance de votre côté.
Par ailleurs, il est conseillé de consulter l’élu chargé de l’urbanisme de la commune pour que les requêtes aient le plus de chances d’aboutir. Si la demande de modification du PLU est rejetée juridiquement, car elle entrave les projets de la commune, la révision du PLU peut être demandé dans le cadre de l’article L 123-13 du code de l’urbanisme.
Si le projet de révision du PLU est approuvé après enquête de la mairie, la décision est notifiée au préfet et aux présidents du conseil régional et général.